房地20年终合一 北辰实业47.39亿购北京亚运村剩余土地所

2019-10-17 12:38:00

房地20年终合一 北辰实业47.39亿购北京亚运村剩余土地所

观点房地产网利用租赁期满,北辰实业最终实现了北京朝阳亚运村项目土地和房屋所有权的统一。

9月27日,北京北辰实业有限公司宣布计划以现金购买控股股东北京北辰实业集团有限公司持有的北京市朝阳区北辰东路8号亚运村部分土地使用权。拟转让土地总面积为23.55万平方米,初步评估值不含税约为47.39亿元。

公告指出,上述交易发生的背景是,交易双方签署的“97租赁合同”将于2019年9月30日到期,相关协议需要重新起草。

北辰集团向北辰实业提出了两项计划。一是按预计年租金约2.32亿元续签租赁协议,二是按47.39亿元购买相关土地使用权。

不过,北辰实业董事会认为,如果继续租赁,大部分土地的剩余使用寿命将为17-48年,租金水平将明显高于2018年的实际租金1608.86万元,这将对公司未来的年度经营业绩产生直接不利影响,预计租金成本也将高于购买计划下的年度折旧/摊销额。

同时,续租会直接增加地上物业的营运成本和现金流出,对净营运现金流量造成重大压力。虽然购买计划的年折旧/摊销额将增加约1.34亿元,但不会影响相关物业的经营现金流。

此外,购买该地块还将消除北辰实业未来无法使用该地块的法律和运营风险,为公司未来在亚运村的物业升级改造创造条件,实现“房地一体化”,增加融资空间,这对公司的持续健康发展和全体股东的利益保护具有重大意义。

根据房地产新媒体的意见,北辰东路8号的全部土地使用权于1997年被北辰集团收购。同年,北辰实业与北辰集团签订“97年租赁合同”,租赁上述土地,长期持有土地上的附属房产,并继续正常运营。

资料显示,北辰实业的成立是基于北辰集团在北京所有国际会议中心、汇源公寓、汇源国际公寓、梧州酒店、汇宾大厦、北辰公共设施管理公司、北辰购物中心、惠珍餐厅、梧州酒店机票销售处的权益及其部分负债,包括其在乐康宫有限公司、乐美啤酒餐厅有限公司、北辰房地产开发有限公司的权益及其部分土地使用权等。都包括在股份制改革的范围内。

上述资产涵盖的亚运村项目核心资产,如北京国际会议中心、五洲宾馆、汇源公寓等。,北辰实业没有相应的土地使用权。

其中,签订“97租赁合同”时,北辰东路8号同上。土地所有权与地上建筑物所有权分离,所有者分别为北辰集团和北辰实业。

据了解,北辰东路8号有8栋地上建筑,分别是:北京国际会议中心、汇滨大厦、汇鑫大厦、北辰时代大厦、惠珍大厦物业、北京五洲酒店、五洲皇冠国际酒店和北辰汇苑酒店公寓。

然而,北辰时代大厦的相关土地使用权已在《2003年转让协议》中从北辰集团转让给北辰实业,土地转让价格约为1.25亿元。2018年和2019年上半年,该建筑租金收入分别为2.0127亿元和9409万元。

换言之,本次交易中与相关土地使用权相对应的地上建筑物为北辰时代大厦以外的其余7栋建筑物。根据北辰工业报告,2018年和2019年,七栋建筑的租金收入分别为8.4492亿元和4.1337亿元。

本次交易中,北辰集团还对北辰实业做出了相关的业绩承诺,预计2019年、2020年和2021年出让土地和地上建筑的收入分别不低于8.08亿元、7.62亿元和8.93亿元。

综上所述,本次交易完成的最大好处是实现了房地产的一体化和土地使用权的独立所有权,这将为北辰实业未来对亚运村的地产进行升级改造创造条件。从此,北辰实业可以灵活自主地升级开发亚运村的土地。

另一方面,交易完成后,潜在的法律和操作风险将被消除。房地产与产权分离得到改善后,北辰实业的融资空间将进一步改善,资本运营灵活性将得到提高。

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